“中國第一高樓”兩度流拍無人接盤，馮侖給出四大建議

發(fā)布時間：2023-11-27 08:55:12 984人看過

最主要原因不是錢的多少，而是接盤了超高建筑之后該怎么掙錢。

世茂集團旗下“第一高樓”項目再度流拍。

據(jù)京東拍賣平臺顯示，截至11月16日10時拍賣結(jié)束，深圳市世茂新里程事業(yè)有限公司（世茂集團旗下）名下12宗龍崗地塊使用權(quán)及地上物，因無人出價再次宣告流拍。此次拍賣共吸引了9715人圍觀，但無一人報名。

據(jù)相關(guān)披露，此次拍賣的12宗土地及相關(guān)建筑，是世茂深港國際中心相關(guān)樓宇，總建筑面積24.4萬平方米，地塊用途包括商業(yè)用地、公共管理與服務(wù)設(shè)施用地、廣場用地和公園綠地國有建設(shè)用地，是一個超大體量的綜合體項目。這個綜合體中還有兩個人才公寓項目，未出現(xiàn)在此次拍賣行列。

這已是深圳世茂深港國際中心項目第二次流拍。今年7月該項目首次拍賣價為130.44億元，在經(jīng)歷首次流拍后，第二次降價26億元，以104.35億元起拍價再度進行公開拍賣。相比拍賣頁面給出的評估價163.05億元，相當于打了6.4折，但依舊無人接盤。

據(jù)知情人士稱，世茂在將該項目擺上貨架之前，曾多方尋找買家。但市場下行壓力下，大部分企業(yè)都面臨投資收縮現(xiàn)狀，這個綜合體項目體量又太大，后期開發(fā)還需投入更多資金，一直沒能找到買家。

但在御風集團董事長馮侖看來，事情沒有這么簡單。“最主要原因不是錢的多少，而是接盤了超高建筑之后，該怎么掙錢?！?/p>

━━━━

“勞倫斯魔咒”

對于深港國際中心項目，世茂曾寄予厚望。

2017年12月，世茂旗下公司以239.43億元底價，拿到了深圳龍崗大運新城核心區(qū)的G01046-0095號地。按照規(guī)劃，這里將建設(shè)一棟668米的超高層建筑，被打造為粵港合作的標志項目、深圳城市新地標。計劃總投資規(guī)模達到500億元。

后面又被媒體爆出，這個項目的規(guī)劃高度被提升至700米。這意味著，若世茂深港國際中心順利建成，將僅次于迪拜哈利法塔，成為世界第二高樓，并將刷新中國摩天大樓排行榜。

但此后，隨著世茂股份債務(wù)違約事件的發(fā)生，該“第一高樓”項目僅開發(fā)了幾棟公寓，便處于停工狀態(tài)。

據(jù)悉，深港國際中心項目共分14宗土地，被拍賣的是剩余12宗土地及部分地上建筑物。12宗土地中有6宗進行了房屋建設(shè)、土地開發(fā)等工程建設(shè)活動，其中1宗土地已建工程建筑面積達19.26萬平方米，為集中商業(yè)及T3辦公樓；另有1宗地已建5890平方米營銷中心。動工較少的地塊則計劃建設(shè)商業(yè)辦公、國際學校、幼兒園等。

“摩天大樓立項之時，是經(jīng)濟過熱時期；而摩天大樓建成之日，即是經(jīng)濟衰退之時”。1999年，英國經(jīng)濟學家安德魯·勞倫斯總結(jié)出了一個“摩天大樓魔指數(shù)”，將經(jīng)濟危機與摩天大樓的建成聯(lián)系起來。這被經(jīng)濟學界稱為“勞倫斯魔咒”。

這并非沒有依據(jù)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士稱，摩天大廈的建成一般需要5～10年，而在建設(shè)尾聲或落成交付之時，一般都處于貨幣緊縮時期，即經(jīng)濟衰退的結(jié)果。深港國際中心項目，即見證了中國樓市泡沫從膨脹到被迫擠壓的過程。

據(jù)公開信息，世茂深港國際中心總貨值達629.04億元，已售貨值為84.25億元，剩余貨值544.79億元。相比百億元的拍賣價，價格算是合適。但事實上，該項目兩度拍賣中，均無人報名。

“這個項目肯定是個好項目，但降價26億元仍沒有人出手。買家應(yīng)該還是想讓這個項目價格再低一些。”鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉認為，對于總價在百億元以上的法拍項目，也許只有國企、央企、金融機構(gòu)才有這樣的資金實力去收并購或者接收。但當下經(jīng)濟環(huán)境并不太好，深圳寫字樓空置率高達20%以上，即使是位置再好的地段也有空置可能。這個項目中，包含大體量、去化較難的商辦寫字樓資產(chǎn)，接盤方會相對比較謹慎。

“中國第一高樓”的拍賣困境實則是買賣雙方拉鋸博弈的結(jié)果。現(xiàn)在買方市場處于優(yōu)勢，誰有充足資金，誰的話語權(quán)就更大一些。

解決4大問題才有人接盤

“深港國際中心項目的位置的確不錯，世茂原來的設(shè)計方案也不錯，當初計劃總投資規(guī)模達到500億元，目標是打造深圳城市新地標。但現(xiàn)在市場上不大會有人接盤，最主要原因不是錢的多少，而是接盤之后怎么盈利?！瘪T侖說。

馮侖認為，與國外超高層建筑相比，中國超高建筑的盈利性受到四個關(guān)鍵因素影響。第一，財務(wù)成本太高。500億元總投資中，如果一半資金是融資來的，怎么算賬都很難算過來。

第二，規(guī)劃限制太多。在中國，這種超高層建筑，房產(chǎn)證只能發(fā)一個大證。70年產(chǎn)權(quán)的住宅不能做，甚至公寓也不能做。只能是按照規(guī)定來進行業(yè)態(tài)布置，規(guī)劃中涵蓋寫字樓、酒店、公寓、底商等，這種規(guī)劃實際上沒有辦法適應(yīng)市場，操盤者就很難賺錢。對比國外超高建筑，比如在880米高的迪拜塔項目中，包括永久性產(chǎn)權(quán)的散售住宅，塔身蓋到中間時就可以售賣了，回收資金周期大大縮短，所以操盤者有掙錢機會。

第三，當下市場競爭很激烈，深圳寫字樓空置率較高，酒店也不好賺錢，超高層建筑在業(yè)態(tài)安排上就比較困難，很難實現(xiàn)一個可預(yù)見的收益。

第四，技術(shù)問題。國內(nèi)建設(shè)高層建筑的技術(shù)仍存在限制，建造周期很長，這幢高樓（深港國際中心項目）至少要5～8年才能建完。在長期建設(shè)過程中，資金沉淀的負擔非常重，所以不好賺錢。國外現(xiàn)在發(fā)明了一種“邊施工、邊運營”的方法，比如底下蓋好的部分先開業(yè)，上面繼續(xù)蓋著。中國現(xiàn)在沒有采用這種模式，在驗收、消防等方面也不支持，沒有辦法用這種模式。

“這樣一來，建筑周期太長，導(dǎo)致經(jīng)濟的合理預(yù)期不能達成，高層建筑就沒法賺錢，所以沒有人進場接盤是正常的。不僅深圳有這種情況，其他城市也一樣?！瘪T侖說。

他的建議是，如果能在規(guī)劃、財務(wù)成本、業(yè)態(tài)布置和建筑技術(shù)上有所放寬、有所創(chuàng)新改進，其實超高建筑也是可以賺錢的，且有很多新的賺錢點。比如，LED技術(shù)帶來了樓體的廣告效應(yīng)，高速觀光電梯帶來了樓頂?shù)挠^光效應(yīng)等，這些是非常綜合的因素，需要有技術(shù)、政策、商業(yè)上的支持才能賺錢，能賺錢自然就會有人來接盤。