“關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知”，以下城市、城區(qū)，被納入了試點(diǎn)

發(fā)布時(shí)間：2024-01-08 09:42:55 1867人看過

新年伊始，武漢、合肥等城市紛紛印發(fā)了《低效用地再開發(fā)試點(diǎn)實(shí)施方案》。

其中合肥還明確提出：將探索完善原土地權(quán)利人貨幣化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拓展實(shí)物補(bǔ)償?shù)耐緩?，推行貨幣化、房票、異地、購買商品房、作價(jià)入股等多元化補(bǔ)償安置方式。

一輪轟轟烈烈的“低效用地再開發(fā)”，正在41個(gè)試點(diǎn)城市掀起，將對樓市構(gòu)成重要影響。

為此，自然資源部專門下發(fā)了“關(guān)于開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)工作的通知”，以下城市、城區(qū)，被納入了試點(diǎn)。

細(xì)數(shù)這份名單可以看出：有41個(gè)城市名列其中，北京、重慶不是全市納入、而是各納入了2個(gè)區(qū)。自然資源部的文件籠統(tǒng)地稱其為“43個(gè)城市”。

“低效用地再開發(fā)”，跟當(dāng)前國家提出的三大工程——城中村改造、保障房建設(shè)、“平急兩用”公共設(shè)施建設(shè)，是什么關(guān)系？它又將對樓市產(chǎn)生哪些影響？

自然資源部的文件說：

長期以來，在一些城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村地區(qū)，包括城中村、老舊廠區(qū)，普遍存在存量建設(shè)用地布局散亂、利用粗放、用途不合理等問題。為貫徹黨中央、國務(wù)院關(guān)于實(shí)施全面節(jié)約戰(zhàn)略等決策部署，落實(shí)在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的有關(guān)要求，聚焦盤活利用存量土地，提高土地利用效率，促進(jìn)城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展，決定在北京市等43個(gè)城市開展低效用地再開發(fā)試點(diǎn)。

從這段表述看，“低效用地再開發(fā)試點(diǎn)”跟“落實(shí)在超大特大城市推進(jìn)城中村改造”有密切關(guān)系。

只不過，城中村改造是偏住宅屬性的，而“低效用地再開發(fā)試點(diǎn)”主要涉及的是產(chǎn)業(yè)用地。（下圖，武漢市的相關(guān)文件）

熟悉房地產(chǎn)的朋友應(yīng)該知道，近年來深圳、上海等城市都在搞“工業(yè)上樓”。

所謂“工業(yè)上樓”，其實(shí)就是“低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)”。

改革開放的最初10到20年，中國城鎮(zhèn)化尚未全面啟動，每座城市的規(guī)模都不大，而外資進(jìn)入的高潮、民企創(chuàng)業(yè)的高潮已經(jīng)掀起。各地都誕生了大量的工業(yè)區(qū)，而且容積率（密度）都不太高。

后來，幾乎每座城市的建成區(qū)面積都大幅增長5到10倍，早期規(guī)劃的工業(yè)區(qū)，很多都已經(jīng)地處城市核心區(qū)。它們的容積率普遍不高，在1.0到1.5倍左右，比住宅小區(qū)的密度還低。

隨著時(shí)光流逝，這些早期產(chǎn)業(yè)園、工業(yè)園、開發(fā)區(qū)的業(yè)態(tài)日益老化、建筑陳舊，配套不完善的矛盾越來越突出，單位面積產(chǎn)生的GDP、稅收也不再達(dá)標(biāo)，甚至還有污染問題。

另一方面，大城市的人口、企業(yè)不斷增加，急需要新的發(fā)展空間。而國家對耕地保護(hù)的要求越來越高，要求控制城市邊界，不能盲目擴(kuò)張。

在這種情況下，盤活低效的工業(yè)園區(qū)就成為必然。

所謂“工業(yè)上樓”，就是把老化、低效的產(chǎn)業(yè)園區(qū)拆除重建，增加容積率和配套設(shè)施，讓產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載能力更強(qiáng)，更適合產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市升級的要求。

我們不妨以深圳為例，看看“工業(yè)上樓”的情況。

深圳土地資源非常有限，陸地面積只有北京的八分之一，上海的三分之一，廣州的3.5分之一。為了保住中國制造業(yè)第一城的地位，深圳只能不斷增加土地利用效率。

2022年11月，深圳發(fā)布“工業(yè)上樓”優(yōu)質(zhì)廠房空間建設(shè)“5年計(jì)劃”，宣布連續(xù)5年，每年通過“工業(yè)上樓”建設(shè)不少于2000萬平方米高品質(zhì)、低租金、定制化產(chǎn)業(yè)空間。

“工業(yè)上樓”之前，老工業(yè)區(qū)的容積率普遍低于2倍；“工業(yè)上樓”后，容積率平均達(dá)到了4.2倍。

在傳統(tǒng)規(guī)劃中，工業(yè)用地分為M1、M2、M3，主要以污染程度來劃分。深圳在2008年率先創(chuàng)設(shè)了M0用地類型，也就是無污染的新型產(chǎn)業(yè)用地、研發(fā)用地。這種土地上的“產(chǎn)業(yè)用房”可以建得跟甲級寫字樓幾乎一樣。不僅改變了工業(yè)區(qū)的建筑界面，也增加了產(chǎn)業(yè)承載能力和土地利用效率。

在深圳，很多改造后的工業(yè)園跟CBD的面貌已經(jīng)沒有什么差別，毫無違和地融為一體。

深圳“工業(yè)上樓”的經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)設(shè)M0的經(jīng)驗(yàn)，被很多城市效仿。

41個(gè)城市成為“低效用地再開發(fā)試點(diǎn)”后，相信會有更多有價(jià)值的創(chuàng)新冒出來。

這將帶來一系列重要影響：

第一，“低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)”跟城中村改造一樣，都屬于經(jīng)濟(jì)低迷期新一輪大基建項(xiàng)目，可以拉動投資、帶動經(jīng)濟(jì)。

傳統(tǒng)的大基建已經(jīng)告一段落，繼續(xù)在人口密度不足的地方修建機(jī)場、高鐵、高速，對經(jīng)濟(jì)的拉動作用越來越弱，可能造成資源的巨大浪費(fèi)。而在大城市（或人口、產(chǎn)業(yè)密度高的地級市）中心區(qū)，改造密度低、效益低、建筑陳舊過時(shí)的工業(yè)區(qū)，可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。至少可以減少對耕地的占用，有利于維護(hù)糧食安全。

第二，以工業(yè)上樓為主要形式的“低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)”，可以在大城市比較核心地區(qū)，增加產(chǎn)業(yè)空間，降低企業(yè)房租、土地負(fù)擔(dān)，有利于留住低污染、有技術(shù)含量的企業(yè)。

第三，工業(yè)區(qū)的升級中，除了增加產(chǎn)業(yè)用房、研發(fā)用房外，還可以增加公共配套設(shè)施、員工宿舍。

請注意，新型產(chǎn)業(yè)區(qū)的員工宿舍（這是低效產(chǎn)業(yè)空間升級中允許增加的配套），聽起來有點(diǎn)LOW，但其實(shí)可以建設(shè)得非常高大上。在一些城市，已經(jīng)出現(xiàn)了奢華產(chǎn)業(yè)公寓。當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)配套宿舍主要還是小戶型公寓，一般帶精裝修交付，甚至可以有燃?xì)狻?/p>

一般來說，工業(yè)區(qū)改造中不允許搞住宅，最多搞一點(diǎn)保障房。但搞產(chǎn)業(yè)宿舍是允許的，所以在這個(gè)過程中會產(chǎn)生大量小戶型產(chǎn)業(yè)公寓（宿舍），其居住體驗(yàn)不亞于住宅，只是面積小而已。

由于是產(chǎn)業(yè)用地上的公寓，所以即便在一線城市也不限購，需要購買者“擁有一家企業(yè)”，其實(shí)就是注冊一個(gè)空殼公司。個(gè)人通過營業(yè)執(zhí)照，就可以買產(chǎn)業(yè)公寓，需要年年交一點(diǎn)房產(chǎn)稅。這聽起來有點(diǎn)麻煩，由于產(chǎn)業(yè)公寓價(jià)格只有同地段住宅的三分之一，甚至還要低一些，所以也不愁沒有銷路。

當(dāng)你了解了上述“內(nèi)幕”后，就可以推導(dǎo)出其對樓市的另外2個(gè)影響：

第一，大城市未來會通過“低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)”，將產(chǎn)生大量小戶型產(chǎn)業(yè)宿舍，對中低檔、小面積住房產(chǎn)生沖擊，拉低它們的租金價(jià)格。而豪宅則不受此影響。

再加上住建部已經(jīng)定調(diào)，未來房地產(chǎn)開發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了“好房子”，所以投資樓市應(yīng)該選中等偏大的戶型，配套好、品質(zhì)高的小區(qū)。剛需小戶型，未來會受到城中村改造、低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)的沖擊。

第二，無論是城中村改造，還是“低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)”（工業(yè)上樓），都將增加城市中心區(qū)的承載力、人口密度。都市圈，未來還有漫長的路要走。

雖然國家在大力提倡都市圈，但最近都市圈連遭三個(gè)利空：一是人口紅利終結(jié)，每年城鎮(zhèn)人口總增量減少，大城市新增就業(yè)崗位也比較有限；二是樓市大幅回調(diào)，大城市核心區(qū)房價(jià)都跌了不少，都市圈非核心區(qū)的跌幅更大，投資者購房開始回歸中心城區(qū)；三是國家嚴(yán)控地鐵上新項(xiàng)目，都市圈跨城地鐵線路審批越來越嚴(yán)格，這讓購房者更不敢輕易去“都市圈非核心區(qū)”買房。

總之，城中村改造提速、“低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)”（工業(yè)上樓）在41個(gè)城市試點(diǎn)，只能讓就業(yè)機(jī)會和居住選擇進(jìn)一步向中心城區(qū)集中，而不是向外擴(kuò)散。